营改增对房价的影响解读

发帖时间:2016-04-14 16:40 , 散文吧 | 1条回复,635次阅读
营改增对房价的影响解读

房地产行业的“营改增”怎么实施、会不会推高房价?这是各地老百姓关注的重要议题。下面小编为大家带来相关解读,欢迎查看!

目前,建筑业和房地产业适用税率为11%,金融业和生活服务业适用税率为6%。这些新增试点行业,涉及纳税人近1000万户,年营业税规模约1.9万亿元,占原营业税总收入的比例约80%。

而在现行的房产交易中,税费主要包括契税、城市维护建设费、教育附加费、个人所得税、交易手续费、合同印花税、营业税、土地增值税等税种。征收办法则是:对于购房超过2年(含2年)的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税;购买超过2年(含2年)的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税(北上广深暂不适用此政策)。目前房地产的营业税主要按5.6%来征收。

“营改增”,个人二手房交易税费到底是增加了还是减少了?

因此,对于房产交易而言,对于“营改增”最直白的描述就是:买卖二手房无需再考虑是否满2年了!缴税基数由售价变成差价了!

此外,“营改增”对一些早已完工但滞销的楼盘而言,也不是一条好消息。因为可能由于当初原始物料发票已经无法取得,因此无法进行进项税抵扣,只能面对税率的升高(不管最终增值税率定多少,高于营业税率几乎是必然),多缴税款。不过,相信这些问题在政府出台“营改增”时会有所考虑。

目前来看,“营改增”对于房地产企业来说,确实是个重大利好,这一利好将来还有望向整个产业链扩散,并促使整个产业链在价格上进行一定的调整。这一改革还有望推动更多企业去投资房地产物业,并促使企业更多地考虑推出针对普通人的低利润住宅(进项税固定,利润越高,缴税越多),可以说,对整个中国楼市有着积极的影响。

不过,决定房价的始终是供求需求,而不是成本。房价的高低始终由市场来决定,指望“营改增”使得房价大幅降低恐怕也只能是一个美好的幻想。

营改增对房价的影响解读(2)沙发回目录

2016-04-14 16:42 | 作者:帖子2

日前,财政部公布试点通知,对此做了具体规定:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税。在房地产去库存、金融去杠杆的背景下,这一税收政策的调整直接联系百姓住有所居的愿望和政府宏观调控的效果,值得仔细观察。

相比以往各地营业税的“满二免征”,这次的“营改增”办法基本类似,显示出税收政策的谨慎与稳健。从营业税的5.6%到增值税的5%,尽管征税的税基、税率、承担者都存在一些差别,但总体上判断差别不会太大,应当可以实现不增加税负的承诺。对于购房者来说,房价不会因为改革大幅波动这颗“定心丸”可以吃下去了。

当然,效果如何,不能一概而论,要在实践中反复检验。这是因为,市场力量的双方对比,很大程度上决定了增值税、营业税对于买卖双方的影响。除了北上广深之外的二、三、四线城市,东中西部地区的情况都不尽相同,比如在最近房价涨幅异常明显的南京、合肥等地,与在长期疲软的沈阳、长春等地,这次税改的实施效果可能会很不一样。

税收对房价的影响是“双刃剑”:一方面在于增加购房成本,以此来为市场“降温”。“满二”“满五”这些免征的要求就是为了避免频繁倒手交易,打击投机、保障自住。另一方面,税收的实际效果也可能被“转嫁”,即由买卖双方的较量来决定具体承担者。比如“20%个人所得税”的征收,在特大城市几乎全部由购房者、而非实际获益方承担,这便适得其反、加重了自住购房者的负担。

因此,改革成败与否的最终标尺在于购房者的负担有没有实际减轻,是不是利于住有所居。在这里,去库存与去杠杆是统一起来的。只有适当的税收负担调节,让买卖双方力量基本平衡,买房者根据预期来判断出手与否,卖房者的获益也要部分上缴为公共福利,这样的房地产市场才能健康、良性运转,既消化过剩库存,又不催生恐慌式信贷杠杆。

“税收法定”,是这场改革的关键所在。凡属重大改革,必须于法有据。目前,由于种种现实原因,仍然有个别税种及其调节没有完全实现法治化。“营改增”在各地不断试点、完善之后,一个总的方向是纳入法治调节的仪轨。经过试错的经验与教训,通过相对固定的模式以及相对成熟的操作路径稳定下来,房地产市场对于税收的预期才会走向理性,税收手段对于住有所居的调控与保障也才能真正显现。