营改增对个人二手房交易的影响解读

发帖时间:2016-04-14 16:48 , 散文吧 | 1条回复,487次阅读
营改增对个人二手房交易的影响解读

“营改增”将会在5月1日起全面推开,那么营改增的实施对于个人二手房买卖改征增值税影响有多大呢?小编为大家介绍如下,欢迎查看!

2016年5月1日起,我省将全面推开“营改增(营业税改增值税)”试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中,建筑业和房地产业适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%税率,值得我们关注的是,此次将新增不动产纳入抵扣范围。国税总局局长王军在回答媒体提问时表示:“此次‘营改增’相比以往有所不同, 将首次涉及自然人缴纳增值税,如个人二手房交易”。

【概念解析】营业税和增值税的区别?

简单的来说,营业税就是按照营业收入征税,增值税是指对产生的增值额增税。举例说明,假设一台电视进价3000元,售价4000元。那么营业税就是对4000元的销售额来缴税,而增值税就是对增加的1000元来缴税。

我们回顾一下目前我省二手房营业税政策:

目前,我省个人二手房个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税,个人购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,不区分普通、非普通住房,一律免征营业税。

“营改增”对于普通的购房人来说有什么影响?

这个环节的营业税改成增值税后,由于具体政策尚未出台,税负是否变化还未知。不动产业纳入“营改增”, 营改增后个人二手房涉及到的增值税级次或是11%、6%或3%。

那小编帮大家来算算,营改增,二手房交易税费是多了,还是少了呢?

举例,如果买准备买一套二手住房,此房前期买入价100万元,目前出售价格200万元。

该房购买未满2年

营改增后二手房交易税费究竟是增是减?

小编分析来看,从上图表中可以看到,目前营改增税费究竟是增是减,主要看两点:二手房购房时间和优惠政策会否平移。对于购买未满2年的二手房,如果税率低于11%,“营改增”则是相当于减少了缴税金额;对于购买2年以上的二手房,即如果以前二手房持有两年以上转让免征营业税,未来二手房持有两年以上转让也将免征增值税,那营改增对大家够此类房则无影响。如果优惠政策不平移,那对于购买2年以上的二手房,那就要从免税变为缴税。

专家怎么看?

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡表示,“营改增”具体政策没有出台,还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业税是5%,改成增值税后,税率可能是6%,也可能是11%,还有可能适用征收率3%。

胡怡建表示,个人二手房交易中,需要交纳营业税的住房,税负是否变化还要看未来政策;但满2年住房免征营业税的政策,改成增值税后,应该会延续免征的优惠政策。

中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌认为,二手房营业税优惠政策很有可能平移,即以前二手房持有两年以上转让免征营业税,未来二手房持有两年以上转让也将免征增值税,实现税负稳定。